Аренда в Испании: памятка для собственника

Инвестиции в жилье для его последующей сдачи – это предприятие с большим количеством нюансов; а в Испании к ним присоединяются и совершенно различные правила аренды в разных регионах страны. Как правильно выбрать объект: не ошибиться с его расположением, стоимостью, оснащением, видом аренды – рассказывают испанские риэлторы, специализирующиеся именно на аренде жилья в стране.

Коротко о главном

Как отмечают эксперты, сегодня в Испании не существует отлаженного механизма контроля процесса аренды государством. Поэтому, как арендаторам, так и собственникам, необходимо хорошо знать свои права и обязанности, чтобы избежать возникновения возможных проблем и сложностей с арендой.

Ключ успеха для собственника, решившего приобрести жилье в Испании для его последующей сдачи, – это правильный выбор объекта. Пожалуй, любой специалист с опытом порекомендует новоиспеченному инвестору не брать на себя слишком много и не пытаться организовать процесс поиска и совершения сделки самостоятельно. На испанском рынке недвижимости существует огромное количество тонкостей – от региональных правил аренды до менталитета арендаторов в разных районах страны. Поэтому для покупки необходимо привлечь проверенного риэлтора, специализирующегося на продаже и аренде жилых объектов в Испании.

Два вида аренды

Как и на любом другом рынке недвижимости, в Испании существуют два вида аренды: туристическая (краткосрочная) и долгосрочная. Каждый из них имеет свои особенности. Туристическая лицензия необходима собственнику только в том случае, если он собирается сдавать жилье туристам на короткие сроки. Официально определение такого вида аренды звучит так: «туристической считается недвижимость, владелец которой сдает ее в использование третьим лицам в обмен на оплату на срок не более 31 дней в два или более раз в год». Регистрация «Apartamento Turístico» происходит в мэрии по месту расположения объекта. Собственнику необходимо обосновать пригодность жилья для сдачи в аренду, после чего ему будет выдана соответствующая лицензия.

При покупке жилья для туристической аренды эксперты рекомендуют, прежде всего, обратить внимание на соседей в здании – и уточнить, занимаются ли они сдачей своего жилья туристам. Если нет, то специалисты приобретать жилье в таких домах не советуют, поскольку можно столкнуться с жалобами жильцов – или даже запретом на ведение коммерческой деятельности. Но если многие жильцы здания занимаются туристической сдачей, то они отдают себе отчет в том, что увеличивается износ здания – лестничного пролета, дверей, лифта, ухудшается материальное состояние общей зоны пользования. В этом случае расходы по материальному содержанию общих помещений ведутся собственниками совместно – обеспечивая инвестору благоприятные условия для последующей сдачи объекта.

Что касается долгосрочной аренды, то в Испании для нее не требуется туристическая лицензия, и организовать процесс сдачи на порядок проще. Компетентные агентства обеспечат соблюдение прав арендодателя, ежемесячные платежи по графику, ведение бухгалтерии.

Услуги агентства обойдутся относительно недорого: как правило, при долгосрочной сдаче это сумма ежемесячной стоимости аренды, а при краткосрочной к ней добавляется 10% от суммы ежемесячного платежа. Хотя это может варьироваться от региона к региону.

Ключевые факторы

Перед покупкой жилья в Испании для его последующей сдачи собственнику необходимо убедиться, что инвестиция будет оправданной – и принесет желанную отдачу. Чтобы это понять, нужно соотнести ряд факторов, которые помогут понять потенциальную выгодность сделки.

Стоимость. Чтобы выяснить, является ли выгодной цена выбранного объекта, нужно узнать среднюю цену аналогичных квартир / домов в выбранном районе.

Район, в котором находится дом. Необходимо проверить, является ли эта зона востребованной у арендаторов, и существует ли на местном рынке дефицит предложений по аренде (к примеру, это касается центров крупных городов). Плюс выяснить, хорошо ли в районе развита инфраструктура, является ли он спокойным и безопасным. Это основные факторы, которые влияют на ценообразование и, следовательно, повышают рентабельность при аренде.

Тип недвижимости. Собственнику необходимо определить, существуют ли какие-либо факторы, выделяющие данный объект в ряду аналогичных в данном районе. Это может быть уникальный дизайн, закрытая территория комплекса, наличие бассейна. Как правило, виллы, апартаменты, пентхаусы и квартиры с двумя или тремя комнатами пользуются для аренды наибольшим спросом.

Арендная ставка. Стоит заранее проверить среднюю стоимость аренды в данном районе – в соответствии с площадью объекта и его характеристиками. В качестве примера доходности жилья относительно невысокой стоимости можно рассмотреть долгосрочную аренду в Валенсии. Так, при покупке «банковской» квартиры стоимостью €30 000 - €50 000 и, как правило, нуждающейся в ремонте, ежемесячный доход от аренды будет составлять здесь €300-€400. Стоимость аренды новой квартиры от застройщика или «вторички» в многоквартирном доме стоимостью от €150 000 и выше и не требующей ремонта, составит €500-€700 в месяц.

Тип аренды. Как правило, определяется расположением жилого объекта. Так, краткосрочная аренда более выгодна в курортных городах. Плюсы – более высокая прибыль, минусы – сезонность, более высокая изнашиваемость недвижимости (поломки, уборка), оплата услуг управляющей компании (самостоятельно будет очень сложно следить за таким типом аренды). Долгосрочная аренда более выгодна в крупных городах страны. Плюсы – ежемесячная арендная плата и отсутствие сезонности. Минусы – как правило, более низкая общая прибыль от аренды. Для туристической аренды рекомендуется выбирать собственность в непосредственной близости к пляжу и инфраструктуре, для долгосрочной же больше подходят объекты в больших городах с инфраструктурой и общественным транспортом в пределах 500 метров от жилого объекта.

Расходы. Перед покупкой нужно принять во внимание такие дополнительные расходы, как НДС, затраты на регистрацию недвижимости, нотариальные расходы или открытие ипотечного счета. Плюс расходы на недвижимость, которые по закону оплачивает собственник (годовой налог на недвижимость, оплата коммунальных услуг «коммунидад», страховка, налог нерезидента и др.).

Инвестиции, которые потребуются для сдачи жилья в аренду. Перед сдачей собственнику стоит оценить состояние недвижимости и понять, нужно ли проводить в ней капитальный ремонт, приобрести новую мебель и т.д.

Риски. Необходимо определить, как их минимизировать, ведь не бывает инвестиций без рисков. К ним могут относиться такие факторы, как долгий «простой» жилья без аренды, неуплата арендатором арендной платы и пр. Перед покупкой, при помощи надежного риэлтора, стоит оценить все «за» и «против» данной собственности и ее «арендного потенциала». И уже затем принять решение, действительно ли игра стоит свеч.